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Aluguel de cotas de FIIs: o que é?

Quem investe em fundos imobiliários pode ganhar dinheiro de duas maneiras: dividendos e vendas de cotas. Mas você sabia que existe uma terceira possibilidade?


Mulher branca em frente a uma sala de reunião, pensando no aluguel de cotas FIIs

Você sabia que é possível ganhar dinheiro com o aluguel de cotas? Quem investe em fundos imobiliários (FIIs) pode ganhar dinheiro de três maneiras.

  • A primeira é por meio dos dividendos distribuídos aos cotistas.
  • A segunda é na venda das cotas: o investidor pode embolsar a diferença obtida com a valorização, caso o valor de mercado do fundo tenha aumentado desde a data da compra.
  • E a terceira é na oferta de cotas para locação.

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Aluguel de FIIs: como funciona?

O aluguel de cotas de FIIs tem uma dinâmica parecida com a do empréstimo de ações. Nos dois casos, o dono do ativo, chamado de doador, vai cedê-lo a um outro investidor, o tomador, em troca de uma taxa. O tomador, por sua vez, pode negociar as cotas alugadas (ou ações emprestadas) no mercado e, no final do período do contrato, deverá recomprá-las para devolver ao doador.

Qual é a lógica dessa operação? 

A premissa do negócio é a convicção, por parte do tomador, de que aquela ação ou cota de FII irá se desvalorizar. Então ele vende esse ativo ao preço de mercado vigente (digamos, $60).

Se as expectativas se confirmarem e o preço cair para $40, ao recomprar o ativo ele terá um lucro de $20. Apostar na baixa de um ativo é o que se chama no jargão do mercado de “operar vendido”, ou “operação short”.

Já para o doador, a remuneração vem pela taxa que ele recebe do locador ao final da locação das cotas de FII.

De quanto é essa taxa? 

Não há uma tabela: ela é estipulada livremente, em função do volume transacionado.

No fim das contas, quem acaba definindo essas taxas é o mercado: papéis mais demandados têm aluguel mais caro. Da própria lei da oferta e da procura, decorre que as taxas para locação de cotas de FII são bem maiores que as taxas para empréstimo de ações.

Quanto tempo dura a locação? 

O tempo mínimo é de um dia e o máximo, de 2 anos. Os contratos celebrados com negociação eletrônica têm duração padronizada de 33 dias, com renovação automática.

Em tese, o tomador vai prolongar o contrato pelo tempo que julgar adequado, até que as condições do mercado permitam recomprar o ativo pelo menor preço possível, para devolver ao doador e encerrar a locação.

Porém, qualquer uma das partes pode interromper o contrato quando desejar. Então, pode ser que o doador peça o ativo de volta em um momento inoportuno para o tomador. Nesse caso, o tomador terá que se sujeitar ao preço de mercado do momento: se o ativo estiver custando mais caro, ele terá prejuízo na recompra. É um risco que ele corre.

Os dividendos ficam com quem?

O direito aos dividendos taxa é do doador, que é dono daquela ação ou cota. Mas o ativo em questão não está mais em poder dele: foi alugado ao tomador e, muito provavelmente, vendido a um terceiro. Neste caso, quem recebe os dividendos é essa terceira pessoa.

Quais são os riscos para o doador das cotas ou ações?

São muito baixos. A B3 atua como contraparte para proteger o doador, garantindo que este receba a remuneração correspondente ao aluguel. Se o tomador não pagar a taxa, a própria B3 paga ao doador e depois cobra dele.

E para o tomador?

Aqui há vários riscos envolvidos. O mais óbvio é que a trajetória de preço daquele ativo pode ser diferente do que ele havia calculado. Com isso, a recompra pode acabar não trazendo o lucro esperado, e sim prejuízo.

Existe também o risco de liquidez: pode ser que o tomador tenha dificuldades de recomprar o ativo para encerrar o contrato.

Pontos de Atenção

  • Qualquer investidor pode ser doador ou tomador, basta ter um ativo que seja apto. No caso do tomador, o único requisito exigido pela B3 é que ele apresente garantias de sua capacidade financeira, por meio de CDBs, LCIs, LCAs ou títulos do Tesouro Direto.
  • Nem todos os FIIs podem ter suas cotas alugadas: é preciso que eles sejam negociados em Bolsa, tenham mais de 500 cotistas e volume de negociação de R$ 1 milhão por dia

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