A Capitânia é uma das principais gestora de recursos independente do país. Fundada em 2003, a asset administra R$ 18,8 bilhões em ativos. E, quando o assunto é fundo imobiliário, “carro-chefe” é o Capitânia Securities II, negociado na B3 com o ticker CPTS11. São mais de 135 mil cotistas do fundo, que colocaram no bolso 12,80% em dividendos no ano passado.
“Nosso segredo está no nosso tamanho, na nossa experiência e na gestão ativa que adotamos para o fundo”, avalia Flávia Krauspenhar, sócia-fundadora da Capitânia e uma das responsáveis pelas relações institucionais da asset.
Na entrevista abaixo, Krauspenhar fala sobre os bons resultados de 2021, comenta os possíveis impactos das eleições sobre os fundos imobiliários, identifica oportunidades e diz por que está otimista para este ano.
O CPTS11 pagou 12,8% em dividendos, além da valorização da cota. O que explica o desempenho do fundo em 2021?
Eu atribuo o nosso desempenho a dois fatores. O primeiro é o nosso tamanho. Temos 18 anos de mercado. São R$ 19 bilhões sob gestão, sendo quase R$ 5 bilhões em fundos imobiliários. O nosso time é formado por profissionais com 25 anos ou mais de experiência no mercado financeiro.
Por conta do nosso tamanho, não precisamos de intermediários e conseguimos fazer a originação das nossas operações. Isso significa que conseguimos negociações mais vantajosas, sem a participação de bancos. No fim do dia, isso se reflete em mais rendimento para os nossos cotistas.
O segundo diferencial é que temos uma gestão bastante ativa no mercado secundário. Se temos títulos que já se valorizaram bastante, podemos vender eles no mercado e comprar outros títulos que estão descontados e possuem bom potencial de valorização. Isso potencializa os retornos para o cotista.
E, finalmente, é preciso lembrar que somos um fundo high-grade. Ou seja, investimos em títulos de altíssima qualidade e com baixo risco para o investidor. Isso nos deixa ainda mais orgulhosos do nosso resultado.
O ano de 2021 foi bastante positivo para fundos imobiliários de papel. O que esperar de 2022?
O ano de 2021 foi mesmo especial. Conseguimos entregar resultados excelentes para o nosso cotista. A performance foi puxada pela inflação alta, seja a medida pelo IGP-M, seja a medida pelo IPCA. Com a perspectiva de queda na inflação, o cenário de 2022 é mais desafiador, sobretudo para os fundos de papel. Nós nos preparamos para esse momento, e investimos em comprar cotas de outros fundos imobiliários de grande qualidade, mas que tiveram um 2021 difícil. A tendência é de recuperação no valor de mercado desses ativos – e nós vamos nos beneficiar desse movimento.
Muitos investidores estão preocupados com possível volatilidade dos seus ativos no período eleitoral. Qual o impacto da eleição para os FIIs?
A eleição não interfere no cenário. Quanto a isso o investidor não precisa se preocupar. Investidores mais conservadores que gostam de receber dividendos dos fundos de papel não vão sentir mudanças por conta da eleição. O que está no nosso radar e que terá efeito positivo para o setor em 2022 é o fim do ciclo de alta de juros. À medida que a inflação começar a perder força, os juros param de subir, o mercado de fundos imobiliários como um todo se beneficia.
Então você está otimista?
Estou. E estamos em um momento excelente de entrada para o fundo imobiliário. Aumentou o número de investidores pessoa física no fim do ano. O investidor está olhando para essas classes de ativos com mais carinho.
Você tem alguma dica para o investidor que está de olho no mercado de fundos imobiliários?
As cotas dos fundos de papel estão valorizadas. Algumas sendo negociadas acima do valor patrimonial. Portanto, os dividendos serão pagos, mas não há muita margem para ganho de capital.
Para quem busca ganho de capital, há boas oportunidades em fundo de tijolo e fundos de fundos. O valor da cota desses dois produtos caiu muito nos últimos tempos e há descontos interessantes no mercado. Vejo exemplos de shoppings centers que estão sendo precificados pela metade do seu valor real de mercado, por exemplo.
