FIIs: como escolher fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) podem ser uma excelente forma de investimento.

Mas você sabe como escolher o melhor tipo de FII para a sua carteira de investimentos?

O professor Liao Yu Chieh, educador financeiro do C6 Bank, explica quais fatores devem ser levados em conta na hora de escolher o melhor fundo imobiliário:

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O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são fundos de investimento que investem em ativos com lastro em imóveis.

Nesse tipo de fundo, são comprados imóveis com o objetivo de receber aluguéis e ter uma apreciação de capital com a valorização do imóvel.

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Como escolher a melhor opção de FIIs?

Os fundos imobiliários têm como obrigação distribuir, no mínimo, 95% dos lucros aos cotistas.

Mesmo este sendo um fator decisivo, é preciso analisar também outras informações além da receita de aluguel de cada fundo.

É muito importante ficar atento à sustentabilidade do fundo, à capacidade de crescimento de rendimentos futuros, além dos riscos inerentes de cada fundo.

Essas características dependem de uma série de fatores. Confira alguns exemplos:

A quantidade de imóveis que fazem parte do portfólio do fundo

A quantidade de imóveis de um fundo interfere diretamente no risco do investimento.

Quanto mais imóveis, menor a representatividade de um imóvel no fundo, reduzindo o impacto de possíveis vacâncias, por exemplo.

O nível de maturidade dos imóveis

Se você é um investidor conservador, pode preferir investir em fundos que tenham em sua carteira imóveis maduros. Ou seja, que apresentam uma alta taxa de ocupação e os valores de aluguéis já refletem preços semelhantes.

Mas se você tem maior tolerância ao risco, podem apostar em fundos que contam com imóveis mais novos. Neste caso, a taxa de ocupação é menor e os preços de aluguéis não refletem todo seu potencial.

As potenciais valorizações e desvalorizações do imóvel e da sua localização

As valorizações e desvalorizações dos imóveis refletem diretamente no ganho de capital do fundo e no aumento do valor de cada cota.

A concentração de clientes nos imóveis

O número de clientes em cada imóvel está ligada ao risco que o imóvel oferece ao fundo e a seus investidores.

Se um imóvel tem poucos locatários, o impacto de uma renegociação ou de uma vacância será mais significativo.

A especificidade do imóvel

A especificidade se trata da forma com que o imóvel será utilizado, como imóveis residenciais e comerciais, por exemplo.

Um imóvel com fins muito específicos podem ser afetados por fatores sociais e econômicos. Isso pode impactar a rentabilidade e os riscos do investimento.

A sustentabilidade dos dividendos

A sustentabilidade dos dividendos é calculada pela relação de aluguéis recebidos e dividendos pagos. Alguns fundos, principalmente os que investem em imóveis menos maduros, distribuem dividendos mínimos por um período predeterminado. Ou seja, mesmo que os aluguéis não estejam dando lucro, o vendedor do imóvel se compromete a apagar um aluguem predeterminado que será revertido para um dividendo mínimo a todos os cotistas.

Neste caso, você deve analisar se os imóveis que fazem parte do fundo terão condições de pelo menos manter esses aluguéis mínimos, mesmo quando o comprometimento vencer e os aluguéis tiverem sendo arrecadados em sua capacidade total.

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